创意旅游综合体的概念、特征。

“创意旅游综合体(Creative Tourism Complex, CTC)”是以创意景区为基础，为创意景区提供配套服务而规划设计的一系列面向旅游者和当地访客的接待、餐饮、会议、购物等服务设施；或者以创意景区的品牌、景观和环境为依托，进行衍生产品与服务设施的建设和推广，从而衍生开发更多的综合功能如体育运动、商业开发、节事会展、文化教育、景观地产、农林牧场等项目，形成用地关系密切、功能互补综合、整体品牌共享、同时为外来访客和本地居民服务的相对独立的综合发展区域。

【创意旅游综合体概念 】

“旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。

创意旅游综合体，是在一定规模的空间尺度范围内，基于休闲度假的主体功能，集聚多种关联功能业态，形成主题创意化、环境景区化、产品休闲化、空间集聚化、服务社区化的一种全新生活方式的载体。从城市运营角度来看，创意旅游综合体有利于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级；从旅游发展角度来看，创意旅游综合体是推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”、从“景区时代走向旅游目的地时代”、从“单一产品时代走向综合体时代”的新生力量；从地产开发角度来看，创意旅游综合体提供了一种土地综合开发的新模式，为旅游休闲地产的开发创造了空间。

【创意旅游综合体特征】

“创意旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“创意旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面：

从生态依附向文化主题转变

鲜明主题特色成为关注焦点。创意旅游综合体已经成为区域经济建设的热点词汇，鲜明的主题特色成为突围的重要手段。目前各种主题的创意旅游综合体全面兴起，有影视主题、娱乐主题、文化主题、动漫主题、养老主题、商业主题等，如海南观澜湖华谊冯小刚电影公社，浙江绿城乌镇雅园的国内首个学院式养老项目等，成为区域产业开发的亮点。

从概念需求向产品支撑转变

创意旅游综合体诞生的初期阶段，旅游产品完全被地产挟持，成为开发商向政府要地的“噱头”，创意旅游综合体大多成为一个徒有其表的工具，为人所诟病。在经历一段“旅游未动，地产先行”的畸形发展之后，伴随着地产调控的有紧无松，旅游的价值越来越受到重视。在此背景下，产品成为创意旅游综合体的重要支撑。而大量的开发商在经历了跑马圈地之后，也更多的开始思考自身项目产品的构建，产品支撑性的创意旅游综合体开发逐渐提上日程，对于旅游项目的务实开发、产品设计、运营管理等，越来越受到政府和开发商的重视。

从小试牛刀向大刀阔斧转变

面对创意旅游综合体开发，大量的开发商纷纷转型，介入开发，呈现“百花齐放、百家争鸣”的繁荣景象。在大型开发商经验日益丰富，模式渐趋完善，快速扩张转型的情况下，中小企业也大量跟进，投资主体日渐增多，与有较强实力的开发商大规模拿地、打造功能齐全的大型创意旅游综合体项目的方式不同，中小企业另辟奇径，通过小规模、有选择地拿地，深入挖掘地方本土文化，以新的文化亮点或文化性商街为主体进行打造创意旅游综合体项目。

创意旅游综合体投额和体量呈逐年上升趋势。据统计，从2011-2013年，单个项目投资额度从几亿元到几百亿元不等，甚至有个别突破千亿元，同时开发面积也不断增大，万达目前是旅游综合体开发大投资、大体量的代表。庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的开发空间，同时为创意旅游综合体开拓创新型的服务功能注入了更加强劲的驱动力。

从商品化向资本化运作转变

旅游综合体资本化运营已经有比较成功的代表。万科投资开发北戴河小镇由北京万科物业管理有限公司打造一站式专属管家服务体系，拎包入住幸福美居、全年无忧空置房屋托管、行车景点票务代订等个性化增值服务，并与途家网全面合作，为旅游居地产的管理与运营开创了一种新模式。海口观澜湖打造了世界顶级的高尔夫功能和主题的体育旅游综合体，大规模的土地，高端的休闲产业，先造环境再造房子，以及对土地进行精细化的持续运营，从而与许多只注重短期效应的开发商形成了鲜明对比，也是高端体育休闲产业带动的土地运营模式难以被复制模仿的关键所在。

从个体价值向区域价值转变

国内创意旅游综合体开发势头强劲，其开发的区域综合价值日益显现，正在成为带动区域经济发展的重要动力。

创意旅游综合体近年来开发速度及数量都逐年提高，在此过程中亦在前期的主题创意、建设中的产品内容、后期运营的管理经营和人才支撑等方面都暴露了一定的普遍性问题，大地产小旅游、主题创意不足、盈利方式单一、泡沫风险加大、规划管理欠缺、人才瓶颈凸显。